コラムNo,040｜外国人に関わる収益物件の税について

外国人の収益にかかる課税

個人の場合、外国人が日本国内の収益物件で得た収益に対する課税は国籍に関係がありません。
収益を得る外国人投資家が日本に居住しているかどうかで、
課税が異なることを覚えておきましょう。
収益を得る外国人が日本国内に居住している場合は、
他の投資家と同じように一般的な税法が適用されます。
しかし、収益物件を所有する外国人投資家が非居住者である場合、
得た収益の種類によって原則20％の源泉所得税がかかります。
この場合の「居住者」の判断は所得税法でさだめられており、
国内に「住所」を有するかまたは、
現在まで引き続き１年以上「居住」を有する個人とされています。
この場合の「住所」とは個人の生活の本拠のことをさしており、
生活の本拠であることの判断は客観的事実によって判定されます。
したがって、その人の生活の中心がどこであるのかで判定されることになります。
法人については、本店所在地がどこにあるかによって、
国内法人または外国法人の判定が行われます。

非居住者の国内源泉所得の範囲

居住者においては、国内はもちろん国外において獲得した所得も課税対象になりますが、
非居住者と外国法人については国内で獲得した「国内源泉所得」のみが課税対象となります。
国内源泉所得にはさまざまな種類・範囲があります。
代表的なものでは国内において行う事業または資産の保有と運用、
もしくは譲渡により生ずる所得や国内にある土地と、土地の建物及び土地の上に存する権利、
建物の附属設備又は構築物の譲渡による対価、
国内にある不動産や不動産の上に存する権利等の貸付けにより受け取る対価などです。
非居住者が不動産を売却した場合には一定の条件に該当する場合、
その不動産の購入者は、売買代金の支払いの際支払金額の10.21％相当額を源泉徴収して、
税務署に支払う義務があります。
つまり、非居住者に支払われる金額は、支払金額の89.79％相当額です。
なお不動産の売買金額が1億円以下で購入した個人が、
自己またはその親族の居住のために供するものである場合には、
源泉徴収の必要はありません。