コラムNo,038｜収益物件を遺産分割のために売却する場合

売却して遺産分割する場合

アパートやマンションなどの収益物件を複数人で相続するとき、
遺産分割の方法で揉めるケースがあります。
収益物件がひとつしかないときや、複数あっても分割しにくいときは、
すべて売却し金銭に換えて遺産分割する方法が考えられます。
この場合は比較的明快に決着しやすいのですが、あまり有利な方法とは言えません。
収益物件は売ることが簡単ではなく、立地条件が悪かったり人気のないエリアだったりすると、
予想外に低い価格でしか売れないこともあります。
また売買契約成立までに1年以上かかることも珍しくありません。
その間は遺産分割が決着しませんが、建物は老朽化するためメンテナンスは必要ですし、
家賃収入を誰が受け取るかという問題も発生します。
基本的に分割協議が決着するまでの家賃収入は、
法定相続分にしたがって分割されることになりますが、
これをめぐって争いになることもあります。
ただ後々、遺恨を残さないという意味では、遺産分割の方法として選択肢に入るでしょう。

売却しないで分割する場合

収益物件が複数あるときは、それぞれの相続人が平等になるように分割することが可能です。
しかしこのような場合でも、不動産の評価額について不満が出るかもしれません。
遺産分割の際の不動産の評価は、分割時点の時価で行なうこととされていますが、
「時価」をどうやって計算するかは定められていないので、
委託された弁護士や税理士によって食い違ってくる可能性があります。
不動産評価の方法には原価法・取引事例比較法・収益還元法があり、
収益物件の場合には収益還元法を用いるのが普通ですが、
分割した後で売却することを前提としているなら、
取り壊し費用などを差し引き、逆に収益は考慮に入れない、などの方法も考えられます。
いずれにせよ不動産は個別性が高いため、ケースバイケースで対応するしかないのが現実です。
売却するにせよしないにせよ、収益物件を複数人で相続するにあたっては、
専門家の意見も参考にして慎重な協議を行なう必要があります。