コラムNo,035｜収益物件の「利回り」の意味

収益確保の重要な指標

銀行預金でも債券売買でも利回りは重要な指標です。
投資額に対する回収額の割合を見極めるために利用され、
数字が大きいほど有利な投資と判断されます。
不動産投資においても同じことで、
賃貸マンションやアパートなど収益物件の購入価格に対して、
そこから得られる地代や家賃収入の割合を、1年間を基準として数値化します。
この数字が大きいほど優良物件と考えられますから、
売るときにも買うときにも高値がつくと期待できます。
とはいえ入居者あっての収益物件なので、この数字だけで全てを判断できるわけではありません。
実際には空室リスクが周辺環境によって変動したり、急いで売却する必要があったりして、
物件の価格は期待通りになるとは限りません。
しかし建物の設備や構造などによって、ある程度までは数字が決まってくることから、
賃貸物件の大まかな価値を判断することは可能なので、
計算することには大きな意味があると言えます。

数字には2種類ある

収益物件の利回りといった場合、実は大きく分けて2種類の指標が存在します。
表面（グロス）利回りは年間収入総額を購入価格で割り、
これに100を掛けて算出されます（パーセント表示）。
単純明快に計算できて分かりやすいため、物件を検討するときにはよく用いられる数字です。
これに対して実質（ネット）利回りの計算方法は少し複雑で、
年間収入からはマンションの管理費や固定資産税など、
必要諸経費を差し引かなければなりません。
また購入価格には仲介手数料や登録免許税など、購入時の経費を加算する必要があります。
このようにして計算された数字は、物件の収益力をより正確に反映していると考えられるため、
実際に物件を売買する際には重要な資料になります。
たとえば築年数の古い収益物件は、新築に比べて修繕費などの支出が大きくなるため、
グロスに比べてネットが小さくなる場合があります。
これらの内容を理解しておくことが、収益物件の売買には大切なのです。