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再建築不可の物件売却
収益不動産の中には「再建築不可」と表示されている物件もよく見かけます。
少しだけ説明しますと再建築不可物件は以下のように分類できます。
接道義務を満たしていない為、再建築不可
これがもっとも多いと思いますが、住宅の建築には最低でも2メートル「建築基準法上の道路」に接していなければ建てれません。
目の前が道路のように見えても建築基準法上の道路でなければ再建築不可となります。
ちなみに接している道が「43条みなし道路」の場合も上記に含まれます。
ただ、みなし道路の場合は許可制となり、絶対建て替えできないというわけではないので
完全アウトの場合と比べるといくらか相場はあがります。
例外的に43条の接道でも建て替えがほぼ確約されているケースもありますのでそこは詳しく調査が必要です。
ここまででも接道については物件の価格に大きく影響することがわかると思います。
一方、一番難しいのが未接道の物件です。いわゆる袋地です。
違法建築などでも得意な金融機関でも袋地については通行承諾書を取得することを条件づけられたりします。
通行承諾書は他人に敷地を通行する承諾書です。上下水道管、そちらにまつわる工事、入居者、工事関係者もその対象に含まれます。
通行承諾には金銭的な見返りを求められるケースも少なくありません。
取ろうとする場合はご相談下さい。
ただこれがあるのとないのでは売却に関して大きく影響がでることは覚えておいていただければと思います。
次に、市街化調整区域の物件です。
市街化調整区域では市街化を調整、つまり,あまり都市化しないように抑制しようということになっています。
こちらも原則再建築不可をうたうこととなっています。
ただし、市街化調整区域にも周りに家はぽつぽつと建っているんじゃないかと思います。
基本的に市街化調整区域は農業を推奨する地区なので農家の人は家を建てても問題ないのです。
調整区域で戸建の販売が行われているケースもありますが、これも売れるのです。
近隣にずっと住んでいる人であれば農業従事者の関係でなくとも住宅ローンもでる場合があります。
再建築不可の場合にも色々ありますが、言えることは再建築不可でも売れる、ということです。
更地であれば単に死地と捉えられる可能性もある敷地であっても
建物＋賃貸収入のある収益物件なら売値は大きく変わります。
もしこういった物件をお持ちの方がいらっしゃいましたらまずご相談下さい。
いくらで売れるのか、もしくはこうしたら高く売れる、というアドバイスをできると思います。
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