利用規約・免責事項
収益物件売却 買主の選び方 其の弐
昨日は買主の選び方で融資のことについて触れましたが、
本日はその他の条件について考えていきます。
売買のその他の条件と言うと何があるのでしょう。
・瑕疵担保責任
・融資特約、引渡しの期日
・境界の明示
・建物や設備の修繕
大体はこんなところですが、特殊なケースとしては
・賃借人の退去
・滞納金債権の清算
などもあると思います。
細かいところでいえば、契約書の作成通数、手付解除の期限などもありますが、主に最初にあげたものはとても重要です。
まず、瑕疵担保責任ですが
古い物件だったりするほど買った後に欠陥等が発覚するリスクは高まる為、買主としてはそこは責任をもってもらいたいものです。
一般的に瑕疵担保を宅建業者でない個人、法人が追う場合は2，3ケ月くらいが多いと思います。
しかし、特段ボロボロでもない限り、中古物件の売買では瑕疵担保免責というケースが多いのが現状です。
実際はそこは必須条件と考えていない投資家さんが多いのがこちらの所感ですがいい値段で買ってくれる買主がいる場合は、万一建物に瑕疵が見つかった場合、規模によってはどの程度の出費になるか考えなければなりません。
ただ、瑕疵があった場合のリスクを量ることはなかなか難しいと思います。
それであれば瑕疵担保免責にして少し値段を下げた方がすんなりとまとまりやすいと思います。
次に融資特約の期日、引き渡しの期日ですがこれは期限なので
すぐに融資が決まれば契約書の引渡しの期日よりもかなり早くなるケースもあります。
たとえば決済は来月にしたいなど早すぎても困る場合は、契約書に明記までは必要ないかもしれませんが予め伝えておいた方がいいでしょう。
なお、融資特約までは白紙解約の可能性があり、
それ以降は無事引渡しとなるか、違約となります。
それまでは他で買う人が見つかったからといっても契約することはできません。
しっかりと融資特約、引き渡しの期限は金融機関にヒアリングした上で
設定をする必要があります。
それでは次回に続きます。
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