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売却中収益物件のリフォーム費用の負担
富士企画が扱うのはほとんどが賃貸収益がある物件です。
従って、常に収入は流動的で、特にこの賃貸繁忙期においては
短い期間であっても賃貸状況が変わることもしばしばです。
今回のテーマは売買契約後の入退去費用の負担についてです。
●退去費用について
退去費用で関わってくるのは「原状回復費用」「その他借主（貸主）負担費用」「敷金等」です。
富士企画の基本の契約条件では
物件の引き渡し日と賃借人の明け渡しの時期によってこれをどちら側が負担するか決めています。
例えば2月20日売買契約締結
2月29日同日部屋の明け渡し（退去）
2月29日物件の引渡（決済） の場合
契約では物件の引渡日（決済日）以降は買主の負担とすることになっていますので
上記の場合のリフォーム費用は買主側の負担となります。
この場合は敷金も買主側に帰属するものとして計算されます。
もちろん入居者負担になる部分についてはいずれも入居者負担のままです。
またこの場合は既に買主＝所有者なのでリフォームをする、しないも買主側の自由なこととなります。
次に
2月20日売買契約締結
2月27日同日部屋の明け渡し（退去）
2月29日物件の引渡（決済） の場合
この場合は決済の前日の28日迄が売主が負担する期間となります。
原状回復費用は売主負担ですがもし原状回復+αの工事をする場合は
原状回復までが売主の義務ですので+αの部分は買主が負担することとなります。
敷金に関してはこのリフォームのやり取りで償却、返却も完了することとなるので
この部屋に関しては敷金の承継はなくなります。
なお、基本はリフォームの期日は「物件の引き渡しまで」となっていますが、
実質1日や2日でリフォーム工事を完了させることは難しいので「30日以内」と猶予をもたせています。
こういった取り決めもリフォーム代の負担でもめることがあったからこそ条文として入れています。
細かいことですが、円満に取引をする為にはいろいろと細かく指定した方が良いことが多いです。
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