利用規約・免責事項
Archive for 2015
全国の寮や社宅を探しています
富士企画では現在、全国で使われていた会社の寮や社宅を探しています。
以前は多くの会社が保有していた寮や社宅ですが、現在は多くの会社が自社で保有でなく、
一般の賃貸物件を借りるということで、社宅にしている背景があります。
それは、バブル時代には大きい資産となっていたわけですが、バブル後には、資産価値も下がり、
また老朽化などにより、維持管理ができなくなってしまい、そのままということが多いようです。
会社の寮や社宅というのは、一般の賃貸物件であるアパートやマンションと違い、それぞれの部屋に
お風呂やトイレ、キッチンなどの設備がなかったり、建物内部には食堂や、共同浴場があったりと
大きく間取りが違う事が多くあります。
もちろん通常のマンションのように、それぞれ個別の部屋が独立して水回りも完備されているようで
あれば、全く問題なく賃貸物件にできるのですが、上記のような食堂や共同浴場があるような間取りの
寮や社宅は、間取り的には一般のマンションに変更していくのは、なかなか難しいところです。
富士企画では、そんな取り扱いしにくい、寮や社宅であっても独自のニーズを持っている投資家に
提案することが可能です。
一般的には鉄骨造や、ＲＣ造のマンションがメインとなると思いますが、そのような放置してしまっている
不動産ございましたら、ぜひ富士企画へご相談ください。
どんな物件でも売却は可能です。
スタッフ一同お待ちしておりますので、一度ご相談ください(*^。^*)
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
会社の寮を収益物件として売却する。
会社の寮として使っていた物件は収益物件として売却することができます。
1つの選択肢としては、そのまま会社の寮として同様に利用するところを探す、というのがあります。
これが一番手がかからないです。
ただ、この立地、世帯数、間取りでなおかつ、会社の寮を探している法人のお客様を探すのは結構大変です。
見つからないかもしれません。
そのため、会社の寮として利用していたものを収益物件として販売する方が、
早期にさらに高く売れる可能性がでてきます。
収益物件＝オーナーチェンジ物件です。
会社寮で賃貸をつけて売りに出せば収益物件として利回りを表記して売りに出せます。
この賃貸を、
会社寮として引き続き会社に一括貸しするか、
それぞれの部屋を個別に普通賃貸でつけるか、
選択する必要があります。
ここでも個別に貸す方が売れ易いです。
ただこれにはハードルがあります。
寮として利用していたとなると、
個別にトイレ、バス、キッチン等があるかということが一番問題です。
これが全くない部屋ばかりですと、リフォームして利用することは困難かもしれません。
ですが、まずは普通のアパート、マンションとして入居を付けて売りに出した際の売値と
リフォーム代を比較してみてどうするか判断しましょう。
リフォーム代も高額になる可能性が十分ある案件です。
収益物件専門の富士企画に相談してみて下さい。
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福島県郡山市の投資物件を探しています
富士企画では現在、福島市郡山市の投資物件を探しています。
郡山市というと、福島県内では県庁所在地ではないのですが、人口では一番を多い
３３万人を誇る大きな町です。
２０１３年までは、いわき市が福島県内では一番多い人口だったのですが、
それ以降は郡山市がトップになっています。
最近では、２０１１年に起きた東北沖地震の影響により、海沿いの町より
内陸にある郡山市に人口が流入していること、また福島県内の除染作業などでの
作業員が増えている事、また復興需要による建築ラッシュなどで、職人など建築関係者が
多くなっていることですべてが、人口を増やしている結果となっています。
その関係で、郡山市内のアパートやマンションは空室が非常に少なくなっており、家賃も
以前に比べると少し値上がりもしているようです。
福島県内、とくに郡山市内の売り物件が少なくなっている状況のため、富士企画でも郡山市の
物件は積極的に売却査定の方は、していきたいと思っています。
今回の復興需要はまだ当分続くと思いますが、いつかは復興需要も終わり、今ほどは不動産価格も
高くなることは少ないのかなと思いますので、ご売却などお考えの方は、今は良いチャンスであると
言えると思います。
スタッフ一同心よりお待ちしておりますので、ぜひお声掛けください(*^。^*)
皆様からのご連絡をお待ちしております。
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愛知県一宮市にて収益不動産を探しています
富士企画では現在、愛知県一宮市周辺の投資物件を探しております。
愛知県一宮市は愛知県の北西部に位置する町で、岐阜県との県境から近いエリアですが、
元々は紡績などの工場が多くあり、女工が多くいたことから、女性人口が男性人口より多い町となっているようです。
現在では、その紡績工場跡地に、商業地や、住宅地が形成されて、近隣の市の合併などもあり、愛知県内では
第４位の人口を誇る町に発展してきました。人口数は３８万人になります。
交通アクセスや、道路の整備もしっかりされている地域のため住みやすい町として、人口が増えつつあります。
名古屋市のベットタウンになりますが、周辺の小牧市や、岩倉市など、大きな工場が多くある町も近くに多いため、
そのあたりに勤める方も多く住んでいます。
もちろん名古屋市への通勤者も多いです。
富士企画でも、この一宮市であれば、投資物件エリアとしては問題ない地域だと思っておりますので、
将来、ご売却したい投資不動産などあれば、ぜひ富士企画へご相談ください。
アパートやマンションなんでも大丈夫です。
駅からは近い方が、より需要は高まるかもしれませんが、郊外の物件でも敷地内駐車場があれば、
特別入居も問題ないと思います。
どんな物件でもまずは、一声かけて頂ければおおよその売却金額は査定できると思います。
スタッフ一同心よりお待ちしております（●＾o＾●）
どうぞ宜しくお願いします。
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キャッシュフローがでない収益物件
ここでいうキャッシュフローとは、
家賃等の収入から月々の返済、諸々の経費を差し引いた手残り分のことを言います。
投資家さんの多くはこのキャッシュフローの増加を第一の目標として投資を考えられていることと思います。
ただ、不動産投資は当然リスクもある投資です。
入居率の悪化、経費の増大、家賃の低下など、いろいろな要因によって
キャッシュフローが減る、もしくはマイナスになるケースがあり得ます。
ただ、中には購入したスタート時でキャッシュフローがでない物件もあります。
これは単純に借り入れと収入のバランスが拮抗したであったということです。
当然、購入時より大幅に安くすればキャッシュフローがでる物件になります。
不動産は安くすればなんでも売れるといっても過言ではありません。
ただ、購入時フルローンで買った物件を数年で売却する場合、
そんなに安くしたら結果損ですよね。
売側の方も自身がキャッシュフローを追い求めるあまり、
ご自身の物件をキャッシュフローの側面のみで見てしまう。ということもあると思います。
キャッシュフローが出るなら出る物件の方がいいのは当然ですが、
収益不動産は、それ以外にも
希少性、利用方法、借入の方法等によって大きく評価が分かれます。
いろいろな収益物件を見てきた富士企画だからこそ
あらゆる方面から物件を見ることができます。
もし、他方で相談されて、この物件はこれくらいで売るしかないのか…と思われている案件があるなら
富士企画に一度相談してみませんか。
異なった側面から見ることで物件がもっとよく見えると思います。
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三重県松坂市にて投資物件を探しています
富士企画では現在、三重県松坂市の収益不動産を探しています。
松坂市といえば、松坂牛が有名な町ですが、それ以外はこれと言って大きな産業が
あるわけでもなく、それほど、賃貸需要が多いエリアではありません。
現に、三重県と言えば、愛知県よりの四日市市は賃貸需要も高く、不動産投資に向いている
エリアとなると思います。
それでは、なぜ今、松坂市なのでしょうか？
それは、航空機の部品工場の多くが松坂市に集まって来る可能性があるからです。
現在、すでに十数社で共同出資した工場が松坂市に出来る予定になっています。
この航空機というのは、実は今話題の三菱リージョナルジェット機、ＭＲＪです。
すでに数百機の受注をうけ、量産体制に入ろうとしておりますが、今後、日本の航空機分野
が産業の中心となってくれば、東海地方の海沿に工場が多くできる予定になっているようです。
東海地方の海沿いといえば、やはり三重県のあたりですが、その中でも松坂市は立地的にも
良いエリアとなるようです。
今はまだ、それほど成長する分野としては、確実性は少ないですが、期待できる分野ではあるため
松坂市のアパートやマンションは今後、高く売却できる可能性があります。
富士企画でも、三重県の鈴鹿市などに売却依頼をうけておりますが、今後も三重県は注目して
いきますので、ぜひご売却情報等ございましたら、ご紹介くださいませ。
スタッフ一同心よりお待ちしております。
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借地権付の収益物件を売却する
借地権付建物を売却する場合、ご注意頂きたいことについてお話します。
まず、一番重要なのは地主さんの承諾が必要になることです。
これは「借地権譲渡承諾書」と呼ばれるもので書面で必要です。
さらに譲渡承諾書については承諾料がかかるのが一般的です。
これは恐らく、借地の契約書に明記されていると思いますので売却をしようとするときは
まず、売却に必要な経費として算入しておかなければなりません。
さらに、不動産の売買では大半の取引で銀行融資を利用されます。
こちらもまた、地主の承諾が必要になります。
これは「融資承諾書」と呼ばれたりするもので建築した建物に抵当権を設定することを認める書面です。
これが譲渡承諾書と違うのは、
法律で裁判所の代諾を取る制度等も定められていない為、
地主さんが嫌だと言えば抵当権を設定できないことになります。
融資が利用できない＝売り辛い物件、になる為、
この融資承諾に関しては売値に多大な影響がでるわけです。
というわけでこの承諾を取る順序や交渉は慣れている人に依頼すべきです。
話がこじれると厄介です。
現状問題なくても売るときに状況が変わったりするのは
よくあることです。
地主さんに話をする前に、一度富士企画にお話ください。
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収益物件売却、私道の持分について
お持ちの物件の接道は
「公道」でしょうか？？「私道」でしょうか？？
どちらでも現状問題がなければ大丈夫ですが、
これが売買となると、話は別です。
まず、銀行評価ですが、公道の方が評価が高くなり、
私道だと少し評価が落ちる傾向があります。
ただ、私道にも公道に近い私道もあります。
重要事項説明書等を拝見させて頂ければ大体分かると思います。
私道と接している場合、私道の持分を持っている場合があると思います。
私道の持分がある場合、それぞれその道に接している所有者が持分を持っていたりします。
逆に持分がない場合があります。
お持ちの物件は如何でしょうか。
この場合、私道を通行する権利がないのかといったらあります。
私道と言っても道路なのでみなさん通れます。
ただ、これが対銀行はそうはいかない場合もあります。
私道の持分を取得する、というのは考えただけでも大変です。
金銭を要求されるケースも十分考えられます。
さすがにそこまでやれとは言われませんが、
私道の「通行」「掘削」の承諾書を欲しいと言われたことがあります。
これは私道の所有者に、入居者の通行する権利、配管工事などの際の掘削をできる権利を予め確約頂くものです。
これがいざ話してみるとなかなか頑固な人がいたり、
見返りに金銭を要求されたり、
実際はかなり遠くにお住まいで会えなかったりと
数が多いと本当に大変です。
しかし、物件を売却する為には非常に重要なことですので
私たち仲介業者が行う場合もあります。
前述の通り、結構面倒で時間もかかるところですので
ご自分でやってみようというときも、プロに相談をした方がいいです。
どれくらい時間がかかるか読めないことなので
時間が差し迫ってくると焦ってしまいます。
そうならないよう、予め準備をすすめておきましょう。
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売却予定の収益物件 プロパンガス会社との付き合い方
プロパンガス会社は収益物件をもつオーナーさんにとっては強い味方です。
プロパンガス会社でいろいろなサービスを受けているオーナーさんもいると思います。
そのサービスを受けるタイミングとしては、「購入時」が多いのではないでしょうか。
つまりは、収益物件を購入する方は
プロパンガス会社の変更（新規の契約）によってメリットを享受しよう
と考えている方が結構いるということです。
何度も購入されたことがあるオーナーさんはご存じかと思いますが、
変更したばかりで給湯器を交換してもらったり、エアコンなどの機器をつけてもらったりすると
その設備は「貸与」扱いなので、プロパンガス会社を変更（解約する）ときに
その設備を買い取ってもらうようになり、新しければ新しいほど結構な金額になります。
それを払わなければ解約できないわけです。
プロパンガス会社と強い関係があり、
いつも購入した物件のプロパンガス会社を変更している投資家さんもいます。
そういう人からするとプロパンガス会社が変更できない、という状況は面白くないわけです。
物件を売却する予定があるのならば、
安易にプロパンガス会社と新規に契約をすることは上記の理由から避けた方がよいです。
その物件の隠れた評価を下げてしまうおそれがあります。
収益物件には様々な付帯契約が存在します。
選択は慎重に行って下さい。
収益物件専門業者に相談することをおススメします。
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広島県広島市の収益不動産を探しています
富士企画では現在、広島県広島市の収益物件を探しています。
広島県広島市は中国地方、四国地方では人口第１位を誇る政令指定都市です。
歴史としては、世界で初めて原子爆弾で爆撃された都市として、世界的に知名度が
非常に高い町ですが、今や、日本を代表する大都市のひとつです。
特に広島市は人口が中心部に集まっており、それとともに経済活動も市の中心部に集まっております。
広島市の特徴としては、古くから不動産業者のつながりが強く、広島市の情報は広島市の業者間で取引される
ということが多いようです。
ただし、それでは、広島市の物件は実は安くしか取引されていないということになります。
もっと高く買ってくれる人がいるかもしれないのに、広島市内でしか情報は出回らないというのは、非常にもった無い話です。
ぜひ、東京をはじめとした全国の投資家様にもご紹介できますよう、富士企画へご相談ください。
売却の査定だけであれば、当然無料です。
売却査定金額をだまされたと思って、一度聞いてみるだけでも違うと思います。
地方都市の物件は、よく東京のお客様が高い金額で買ってくれるという声を多く聞いております。
それは相場よりも高くうれるということではなく、実際の相場はもっと高いのに、
地元価格でしか取引されていないということです。
皆様からのご相談を心よりお待ちしております（●＾o＾●）
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