利用規約・免責事項
Archive for 2015
富山県富山市にて収益物件を探しています
富士企画では現在、富山県富山市内にて収益物件を探しています。
富山県といえば、北陸３県の一番北側に位置する県になりますが、その富山県の約３０％を占めるのが
県庁所在地である富山市です。
近年では、東京駅から北陸新幹線ができたことで、東京方面へも約２時間程でいけるようになり、
交通の便としても非常に良くなってきました。
富士企画では、富山県富山市の中でも、中心部の駅から徒歩１５分～２０分程の物件を探しています。
特別、入居者が駅を多く利用しているからではなく、実はほかに理由があります。
富山市は平成の合併により市としては全国的にみてもかなり大きい市が誕生しました。
市が大きくなった分、道路整備を進めてきましたが、結果、車移動をするには非常に便利な町となりましたが、
逆に人口が広範囲に拡散され、今の日本の問題である少子化を迎える中、広範囲な道路や公共施設を維持管理
することができなくなる可能性が強くなったため、現在では、富山市の中心部にある富山駅を中心に放射状に
沿線された基幹交通網の整備や、各駅を拠点とした基幹バスなどを整備して、富山市の中心部へ人口が回帰する
ような市政をとっているようです。
そのため、今後の人口が集まるエリアとしては都心部になると思いますので、そのあたりを中心に探している
ということです。
もちろん駅から近いエリアであれば、それなりの金額になると思いますが、ご売却や資産整理などお考えの方は
ぜひ富士企画へご相談くださいませ。
スタッフ一同心よりお待ちしております（●＾o＾●）
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
誰にも知られたくない物件売却
不動産の売却は、他人にあまり知られたくないものです。
ただ、もともと、先代から受け継いだものであったりすると、
親族に相談したりするケースがありますが、
大きい金額の取引になるので、
反対されたり、妨害されたり、嫌がらせをされたり、
今まで仲間だと思っていた親族が豹変するようなこともあります。
不動産の売買は所有権が登記されるので、
登記事項をあげれば所有者はわかります。
ですので完全に隠すことは無理です。
もし、親族に相談した方がよさそうな案件であればちゃんと相談しましょう。
特に相続の案件などがこれにあたると思います。
これがそうでない場合、秘密に売却するとなると、
たとえば、買った時の売主や、仲介会社などに知られたくない。
単純に入居者に知られたくない。
ここら辺が大半の理由です。
方法としてはまず、広告をしません。
レインズにも登録しないです。
これで弊社の社員と物件を紹介されたお客様にしか情報はわかりません。
お客様から情報が漏れる可能性もあります。
極秘にという場合は、お客様も弊社の信用がある方にのみ紹介します。
なお、これだけでは集客不足だと感じられる場合、
これも信頼できる同業者に売却を依頼する方法を取ったりします。
そちらの業者でも同様に信用できるお客様にのみ紹介していきます。
基本同業者に依頼するのも情報の流出を防ぐため、
二次紹介は不可としています。
不動産業者は悪いイメージもありますが、
情報が稼ぎの素ですから、そこら辺はしっかりしているところが多いです。
信用がなくなると業界でやっていけなくなってしまいますので。
ただまず信用してもらうにはあって頂く他ありません。
そのため、富士企画では「会うこと」に非常に重点を置いています。
これは富士企画を信用してもらうためでもあり、
お客様を信用する為でもあるのです。
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誰も住んでいない空き家を探しています！
富士企画では現在、誰も住んでいない空き家を探しています！
現在、日本は人口が減り続けるニュースを多くみることが多いですが、
人口が減れば、その分、誰も住まなくなる空き家も多くなるケースは多いはずです。
特に地方都市の戸建など、以前は、多く人口を抱えていた地方都市も、子供が関東を中心にした
大都市圏に移り住むことで、両親がなくなった後の家は誰も住む予定がないというケースが多いです。
この記事を書いている私も実際、実家は岐阜県ですが、両親が住まなくなったあとは、誰も住む予定が
なく、空き家になる予定です。
富士企画では、そんな空き家を何か活用できないかと考えております。
将来的に使う予定がない場合であれば、売却してしまうことが一番合理的ですが、両親が大事にしてきた
土地や家を手放すということは、なかなか容易ではないと思います。
でも空き家にしておく事で、放火や、老朽化が進み、最悪のケース、現在では行政が行政代執行という形で
所有者に代わって取り壊す制度もできています。
建物が建っているうちは固定資産税はそれ程でもないですが、更地になってしまった場合には、税金も６倍と
なり、金銭的にも負担が多くなります。
今のうちに、空き家をどうするか考えておくことが非常に重要ですし、空き家が多くなってからでは、遅いという
ケースもあります。
お困りの方や、将来の対策として、一度富士企画へご相談ください。
スタッフ一同心よりお待ちしております。
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修繕履歴はしっかりつけておきましょう
修繕履歴は収益物件売却の際、とても重要です。
しっかりつけておいて下さい。
小さな内容でも結構です。ありすぎて困ることはありません。
恐らく購入される際にはご自分でも気にされたのではないでしょうか？？
修繕履歴がしっかりある物件だと買う方は安心感がありますよね。
これは10年でも20年前でもいいのです。
築30年の物件で外壁の修繕記録が20年前でもないより断然マシです。
外壁などは「大規模修繕」「共用部修繕」にあたりますが、
内装の修繕も事細かに記録されている方もいます。
これはこれであれば参考になる場合が多々あります。
例えば和室を洋室に変えたり、間取りの変更があった場合、
アパート等では和室の１Kよりも洋室の方が「家賃が高くとれそう」と感じるはずです。
これも修繕履歴がないと「全部和室かもしれない」と思われてマイナスポイントになってしまいます。
エアコン等の電気機器や、水道のレバーなどの細かいところもプラス評価が得られる可能性があります。
また、修繕履歴には見積書、領収書のコピーもあるとなお良いです。
これは買主さん側の判断材料でもありますが、対金融機関の担保評価に影響するからです。
ちょっと変な話ですが、お金をかけていればいるほど評価アップにつながったりします。
（実際は安く質の良い工事ができる方がいいと思うのですが）
ただ、売る方からすれば担保評価アップは売価アップにつながります。
ちゃんと見積り、領収証等をセットでコピーを取って保管しておいて下さい。
売るときに役に立つはずです。
しまった、保管していなかった…という場合は、施工した業者さんに聞いてみて下さい。
これは私たちが要請するより、お客さんであるオーナーが聞く方がちゃんと対応してくれる可能性が高い為です。
収益物件を高く売る為、物件を熟知しているできる売主を目指しましょう。
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駅近の土地を探しています
富士企画では、現在、駅近い土地を探しています！
条件は駅近の土地であれば、土地の形状や大きさなどの条件は一切ありません。
駅からは近ければ近い程良いですが、徒歩３分～５分くらいまでといったあたりまでの距離が
メインとなります。
駅近い土地などは、いろいろな使い方ができると思いますが、その中でも現在は駐輪場として
利用できそうな土地を探しています。
駐輪場になりますので、土地の間口や形はどうにでもレイアウトできるメリットがあります。
駐車場であれば、ある程度の土地の形や大きさは必要です。
車の大きさの枠は当然必要ですが、枠だけではなく、そこまでに通る、車路や回転場などの
ある程度のスペースが確保できないと駐車場としては、成り立たなくなりますが、
駐輪場は一切そんな心配はありません。
しかも同じ面積で全部が埋まっている状態であれば、明らかに駐車場より駐輪場の方が多くの
賃料を得る事が出来る可能性があります。
現在、車を持たない人が多くなる一方、それでも自転車は持っているという人は多いと思います。
みなさん、駅には行くことも多いでしょうし、したがって、一時的でも月極めとしても利用される
頻度は多くなると思います。
駅近くの土地情報であれば、なんでもけっこうです。駅はどんな駅でも構いません。
ぜひご情報をお寄せください。スタッフ一同心よりお待ちしております。
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残債を減らす為に売る方も多いです。
今日は売る理由についてお話します。
別に買主さんに対してお話する「建前の」売却理由ではなく、
本当の理由の方です。
ご存じの方も多いと思いますが、
ここ最近は会社員の方でも収益物件を保有する為の「資産管理法人」を設立するケースが増えています。
高所得者や家賃収入が大きい方などは個人の所得税率よりも法人の税率の方が優遇されている点、
個人の信用情報に影響を軽減できる点、
経費計上で有利な点、などが主な個人でなく法人でもつ理由だと思います。
しかし、最初は法人で借りることは個人よりもハードルが高い場合も多いので
まず個人名義での保有をすすめた方も多いと思います。
それがそろそろ個人枠もいっぱいなので法人名義で借りようとしたところ、
個人名義の借入が多すぎたり、
打診銀行からすると借入期間が長期間過ぎたり、
借入に対して物件の担保評価が出なかったり、といろいろ指摘されることも多いと聞きます。
その解決方法として、物件を売って残債をなくす、というシンプルな方法が物件を売る理由となるわけです。
しかも、銀行も積極的で収益物件も高く売れると言われてい現在、
別に転売目的で買ったわけでもない物件が売却益付で売れるのは魅力的な話です。
これから法人名義で購入を考えている方は
折角苦労して手に入れた思い入れのある物件かもしれませんが…
これからの為に一旦物件を売ることも考えてみて下さい。
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使われていない工場や倉庫を探しています
富士企画では現在すでに使われていない、もしくは使わなくなる予定があるといった工場や倉庫を探しています。
場所は可能であれば、東京、神奈川、千葉、埼玉の１都３県が望ましいです。
特殊な薬品などを使っている工場などは厳しいかもしれませんが、そういった工場跡地を有効利用などできないか
と考えております。
広さとしては、特別、指定はありません。
小さいものでも、大規模なものでも結構です。
現在、まとまった土地も関東では少なくなってきておりまして、そういった工場跡地、倉庫でも買いたいというニーズは
非常に多く頂いております。
もちろん更地にして頂く必要もありません。すべて買主様の方で解体をして、再利用をする予定です。
ただし最近話題になっておりますが、地盤の調査だけは先にさせて頂くかもしれません。
地盤の強度はそれ程関係ないのですが、地中の中に、ゴミなどが埋設されているような場合などあった場合には
取り除く費用だけでも相当になるためです。
これらもすべて買主の方で手配しますので、売主様の方でも費用負担ではありませんが、ご協力だけお願いする
事になると思います。
今現在、土地としてはだいぶ値上がりをしておりまして、良い価格も想定できると思います。
使わずに眠らせておいては、何の得にもなりませんが、売却をして現金化できれば、その資金で
いろいろと投資にまた回せるということにつながって来ると思います。
スタッフ一同心よりお待ちしておりますので、簡単な相談からでも結構です。
ぜひ情報をお寄せください(*^。^*)
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サブリース付収益物件売却時の注意点
サブリースは賃料収入の空室リスクをなくし、賃貸経営を助けるものですが、
売却時にはいくつかのデメリットがあります。
サブリース中、サブリースを検討している方は一度違った角度でサブリースを見てみて下さい。
●サブリースは想定収入の何パーセント？
サブリースはサブリース会社の営利事業ですので当然、実際に入ってくる家賃から利益を取っています。
この割合はいろいろあって、立地や物件が良いほど（要は入居リスクが低いところほど）安いです。
例えば東京２３区内であれば５％～１０％程度
埼玉県、千葉県などでは１０％～２０％といった具合です。
想定のキャッシュフローの増加を目標としている投資家の目にはその利ザヤの分が割高に映るかもしれません。
●サブリースを解約できない？
解約できない契約はありませんが、解約する時に違約金が発生したり、
家具などを貸し付けていてそちらを撤去する、と言われてしまったり、
既存の入居者を別のサブリース物件に転居させたりすることもあります。
物件を購入する方としては、家具を取られたり、入居者を移されたりはたまったものではないですよね。
特に解約時の良くないパターンでは売主さんが泣く泣く安い値段で収益物件を
売却するしかない状況に陥っているケースを何度も見ています。
逆にこういう場合だと、サブリースを予め解除した方がいいケースも多いです。
その方が時間はかかりますが高く売れます。
これは本当にそれぞれの契約次第ですので、まずご相談下さい。
特に別の業者さんで驚くほど安値で査定が来たり、しばらく売れないという場合は要注意です。
「売るのは特に急いでいない」という方でも事前に知っておいた方がいいことがたくさんあります。
問題が切迫した状態になる前に精査しておきたいところです。
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飲食店舗専用のビルを探しています
富士企画では、現在、飲食店舗専用のビルを探しています。
ビルといえば、いろんな形があると思いますが、多くのビルが事務所が入っているビルであったり
一部居住スペースが入っているものであったりと以外と店舗専用のビルというのは、
なかなかないというのが現状です。
富士企画で探しているのは、駅前でよく見かけるような、１階～最上階まですべて店舗のビルです。
よって、駅から近くても道が狭く、見つけづらいようなビルはこういったビルにはすることができず、
よくあるのは、駅前の大通りに面するビルなんかが、店舗専用ビルとなる傾向が強い気がします。
要するに、立地が非常に重要なビルと言えると思います。
入っているテナントさんとして、まず多いのが、居酒屋チェーンになりますが、その他はだいたいがコンビニや
カラオケといった定番の店舗が入っているケースが駅前の店舗ビルには多いです。
また、居酒屋さんと並んでよくあるのは、やはり風俗店に関係するキャバクラや、クラブといった関係の店舗です。
居酒屋さんはもちろん大丈夫ですが、上記のような女性が絡む店舗となってくると、少々厳しいかもしれません。
駅前にあるビルで何かお困りの方や、売却を検討されている方などいらっしゃいましたら、ぜひ富士企画へご相談ください。
現在は店舗用ビルでなくとも、改装をすることで、そんなビルにできるのであれば、問題ありません。
立地は一番に重要視されるところです。
スタッフ一同心よりお待ちしております（●＾o＾●）宜しくお願いいたします。
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『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
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来年の収益物件売却を希望する方が増えています！
来年の収益物件売却を希望する方が増えてきています。
今年ではダメなのです。
この理由は、短期譲渡にあたるか長期譲渡にあたるか、というところです。
短期譲渡にあたると長期譲渡のときの倍くらい利益に対して税金を納めなければなりません。
こういった理由で物件を売るを見送っていた方も多いと思います。
この短期譲渡のカウントの仕方ですが、購入した年度は除いて丸五年経たないといけません。
ですので長期に切り替わるのを待ち望んでいる方は、この年末から動き出します。
基本的には物件の売買は引渡し日（登記する日）を以って完了なので、
手付金を頂く契約は短期譲渡の場合でも今年中に行ってもOKです。
したがって12月中旬からは年を越す契約が増えてきます。
もう、待つ必要はありません。
不動産投資に興味を持ち、アパートやマンションを購入される方がどんどん増えていっている今、
物件の売却を考えてみませんか？？
年末は富士企画も忙しくなってきますが、
当然早いうちから行動した方がいいです、いつでもお声掛けください！
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