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Archive for 2015
収益物件の越境について
収益物件は自身の居住物件ではないことが多い為、
周りの状況を詳しく把握しているとは言えません。
現地を詳しく見ると「越境」「被越境」が判明することはよくあります。
場合によっては結構な深刻な場合もありますので気をつけなければなりません。
越境にもいろいろあって軽微なもので一番多いのが「植栽」の越境です。
これも程度によりますが、大体が枝葉を少し切ればよいようなものです。
気づいていても隣地に言うほどではないので放置されているケースも多いと思います。
これはその程度のものですので、実際にあってもそこまで問題にはならないと思います。
ただこれが枝葉ではなく根っこだったりすると簡単にきればいいという話では済まないケースもあります。
根っこが大きくなってブロック塀が割れたりする等…
根っこを抜くとなると多少の費用はかかります。
「電線」の場合、すぐに直すのは難しいでしょう。
敷地の上空に少しかかっていることが多く、特段問題にはならなそうなケースが多いです。
どうしても工事で邪魔になるなど問題があれば電力会社に相談して動かせます。
厄介なのは建物自体が越境してしまっている場合です。
ご存じの方もいるかと思いますが、雨どいから雨が入ってくるのでも怒る人がいるくらいなので
トラブルがないか心配です。
そうでない場合でも覚書を交わして、お互いに承認したもととします。
あとこの場合問題なのは融資にも影響が出ることです。
越境自体は解決できる、もしくは当面問題にならないような場合でも
融資評価を著しく下げてくる場合があります。
越境に関しては解消することは難しくても、
問題にならないよう解決しておくことはできます。
このような問題も仲介業者の努力が必要になります。
ご心配な方は売り出す前に富士企画に一度ご相談下さい。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
収益不動産と相続税の話
収益物件は不動産ですかられっきとした資産です。
もっていれば固定資産税以外にも相続が発生した場合は資産として評価され相続税が課されます。
相続税の計算にはまず資産の価額の計算、
そして基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）分を控除して
そこからが税率を控除して税額の計算になります。
税率は以下のとおりです。（国税庁HPより）
| 法定相続分に応ずる取得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000万円以下 | 10％ | － |
| 3,000万円以下 | 15％ | 50万円 |
| 5,000万円以下 | 20％ | 200万円 |
| 1億円以下 | 30％ | 700万円 |
| 3億円以下 | 40％ | 1,700万円 |
| 3億円超 | 50％ | 4,700万円 |
相続税率は高額になると結構高いです。
資産家の方になると税額は億を超えてくる場合もあります。
税金なのでもちろん払わなくてはなりません。
不動産投資家の方は3億円を超える価値のある不動産を持っている方もたくさんいると思います。
借入の分とは相殺できるのですが、
超える分に関しては税金を納めることになります。
3億円の不動産資産と併せて
1億円の現金もあればよいですがなかなかそれだけの現金がある方も少ないと思います。
そうなると相続する方はもらえるにしろ相続現金資産だけで相続税が支払えないケースもでてきます。
そのために不動産を売らなければなりません。
現金を作る為です。
そしてさらに税額を減らす方法として売ってさらに買う、という方法があります。
購入する時は借入をおこします。
借り入れ分＜物件の価額であれば
その分課税される金額が減るわけです。
これから相続のことをお考えになられる方もいると思います。
一度、富士企画でご相談頂き、その後親族でお話してみてはいかがでしょう。
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埼玉県草加市の収益不動産を探しています。
富士企画では現在、埼玉県草加市の収益不動産を積極的に探しています。
草加市は埼玉県内のなかでは、6番目に人口が多い町となります。
市内には東武伊勢崎線が走っており、メインとなる草加駅は急行停車駅となるため、
都内へのアクセスも良いエリアです。
草加市は古くから江戸から２つ目の宿場町、草加宿として栄え、高度経済成長期における松原団地の造成や
平成１５年に３月～東京メトロ半蔵門線・田園都市線の相互直通運転が開始されたことから、爆発的に
人口を伸ばした地域です。
現在では、２４万人の人口を抱える町となります。
隣接地は、東京都になるため、当然都内へのアクセスもよく、ビッグターミナル駅の北千住駅までも、
所要時間は約１０分となります。
北千住駅までこれば、東京都各方面には行きやすいので、アクセスがどれだけ良いかはご理解頂けると
思います。
ただ、それでも草加市内の投資物件は、利回りが低くく取引されているわけではありませんので、
ある程度の利回りの高さは必要となります。
富士企画でも、積極的に物件は探しておりますので、ぜひ売却情報等ございましたら、お知らせください。
スタッフ一同心よりお待ちしております（●＾o＾●）
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収益不動産売却時の入居募集
収益不動産売却時、入居募集に関しては何に気を付ければよいのでしょうか。
不動産の売却の流れとしては、
売却の決定
↓
購入検討
↓
売買契約（手付契約）
↓
引渡し（決済）
となりますが、その間入居者の方は売買は全く関係ありませんので
入退去が起こりえます。
特に収益不動産は収入が最重要事項ですので
入居率は特殊な場合の除いて高い方がもちろんよいです。
したがって売り出し時や契約時に空室があって
そこが決まったとなると検討者の購入意欲は上昇するでしょう。
ただ、入居にはご存じの通りお金がかかりますよね。
近いうちに売却するのだから家賃1ケ月以上の費用をかけてまで入居付けをするのは
結果的に損なのではないかと考えてしまいます。
入居が決まることでどれほどの効果があるのでしょう？
例えば20室中2室空室で1室決まるケースと4室中2室空室で1室決まるのは全く感覚が違います。
後者なら契約を済ませて決済待ちの状態ならともかく
是が非でも入居を付けた方がいいです。
ここで問題が契約をして引き渡し前の状態の話です。
一般的な見解からすると入居は買主に確認を取った上で決めるのが一般的です。
もしかすると入居付けはお金がかかるので止めている人もいるかもしれませんが
購入する側は引き続き募集をしてくれているものだと思っています。
募集をとめたからと言って契約違反になるかと言われると基本的にはそうならないでしょうが
もしこれを買主側で知れば後味が悪い感じになるかもしれません。
引渡後、何か問題が発覚した場合、悪い別れ方をするといいことはありません。
富士企画は収益物件売買のまじめな仲介業者として、円満な取引にすることを第一に考えております。
相手方に思いやりをもってさらなる成功を収めて頂きたいと思います。
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埼玉県川越市の収益不動産を探しています
富士企画では、埼玉県川越市の収益不動産を探しています。
川越市は、昔から小江戸とよばれ、城跡や、寺院、歴史的建造物が数多く残されている地域で、町並みとしても
戦災や震災から逃れた古い町並みが残っているため、多くの観光客が訪れる町です。
人口としては、現在も増え続けており、２０１５年には３４万人となり、首都圏でもまれにみる人口増加
が著しい町のひとつでもあります。
そのため、川越市で投資不動産を探している投資家も多く、富士企画も力をいれているエリアとなっています。
鉄道としては、東武東上線、ＪＲ川越線（埼京線）、西武新宿線と数多くの路線が乗り入れているため、
あらゆる方面にもアクセスしやすいというのが川越の特徴です。
また最近では、東武東上線からＪＲ東横線に乗り入れられるようになったため、川越から横浜方面に行くにも便利になり、
またその反対で、横浜方面から乗り換えせずに、川越に来れるということで、横浜方面からの観光客も多くなったという
話も聞きます。
また圏央道の存在により、横浜方面にも、東北方面にも行きやすくなったというのも交通アクセスの良さだと思います。
川越市であれば、マンションでもアパートでもなんでも大丈夫です。
駅近い物件であれば、魅力は多いですが、多少駅から遠くでも駐車場さえあれば、問題ありません。
スタッフ一同心よりお待ちしておりますので、ご売却等お考えの方は、ぜひお声掛けください(*^。^*)
お待ちしております。
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不動産決済の期日は？
今年もいよいよ師走に入りましたね。
富士企画も冬休みまでがんばります！
不動産決済の期日についてですが、
契約書では「残代金支払いの日」「引渡しの日」「登記手続きの日」などと表示されている日付がこれにあたります。
これは期日であってその日に決済をするという意味ではありません。
ところで皆様は今年の冬期休暇はいつからでしょう。
今年は年始2日、3日が土日の為、冬休みが短いと嘆いている方もいますが、
年末は26日、27日が土日ということもあり、26日～の方も多いのではないかと思います。
そこで不動産の話ですが、
「残代金の支払い」は銀行が融資を実行すればできます。
銀行の営業時間は銀行法で決まっていることですので
今年の最終は「30日」です。
一方、「登記手続き」は法務局がやってなければその日付の登記はできません。
こちらは今年は「28日」が最終となっています。
基本的に残代金の支払いと登記手続きは同時履行されるべき契約となっているので
銀行営業日よりも早い「28日」が不動産決済ができる今年の最終日となります。
もし年内に、ということであれば28日は銀行も立込むことが予想されます。
今契約から決済前の案件がある方はこのあたりのスケジュールを予め決めておくことをおススメします。
今月もご相談是非是非お待ちしております。
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神奈川県横須賀市の収益物件を探しています
富士企画では、現在、神奈川県横須賀市の収益物件を探しています。
横須賀市は神奈川県の三浦半島の大部分を占める町で、市の西側は相模湾に、東側は東京湾に
接する町です。
神奈川県といえば、横浜市、川崎市がなんといっても中心になっていますが、意外と横須賀市あたりでも
十分通勤エリアとなっています。
交通アクセスとしては、市の中心部から、都内へはＪＲ横須賀線で約１時間、京急で約１時間１０分、
車であれば、首都高速にて東京国際空港まで約１時間と都内へのアクセスは良いエリアです。
そのため人口としては２０１５年データで、約４２万人という人口規模があり、まずまずの人口を擁する町となります。
横須賀市は、東京湾の入り口という立地的な背景から、昔から、日本の国防の重要拠点としての役割もあり、
現在でも湾岸エリアには自衛隊の基地をはじめとして、アメリカ海軍基地などもあり、軍港としても有名なエリアです。
またＹＲＰ（横須賀リサーチパーク）という多くの研究施設が集まる政策をとったりと、人口増加に寄与する政策を
計画的にとっていることも人口増の背景です。
どうしも山地が多いエリアですので、平坦地は少ないですが、アパートやマンションなど駅から比較的入居率がよいため
できたら駅１５分圏内あたりの物件を探しています。
将来的に不動産売却を検討されている方や、売却情報をお考えの方は、ぜひご紹介くださいませ。
スタッフ一同心よりお待ちしております（●＾o＾●）
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埼玉県上尾市の収益不動産を探しています
富士企画では現在、埼玉県上尾市の収益不動産を探しています。
上尾市は、全国的にそれは程有名な場所ではないと思いますが、
となり町は政令指定都市のさいたま市になりますので、交通の便や、都内までの距離にしても
それ程都心部と離れておらず、都心のベットタウンとして栄えてきた町になります。
上尾市には国道１７号線が南北に走っていますが、都心部から群馬県方面に通じる幹線道路として、
非常に渋滞が多い道となっておりますが、現在、この国道１７号線と並行して、上尾バイパスという
国道１７号線のバイパス道路があり、今後の渋滞緩和も期待されており、ますます交通の便としては
よくなると思われます。
投資物件としては、木造の２階建のアパートでも３階建以上のマンションタイプでもどちらも多くある地域
ですので、売買としてもどちらでも可能です。
都心部へのアクセスが良い高崎線がありますので、駅からの距離が近い物件は、都心部へ通勤する世帯にとっては
もちろん人気がありますが、都心部に比べると車を持っている世帯も多くみられるため、駅から少し離れている
ような物件でも十分売買としては可能かと思います。
富士企画でも売却査定の方は随時行っておりますので、お気軽にご相談ください。
スタッフ一同心よりお待ちしております（●＾o＾●）
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年末は物件が売れる時期です。
今日で11月も終わり、明日から何かと忙しい12月に入ります。
12月不動産が動くのも3月、9月とならんであわただしくなる時期です。
なぜ、12月に不動産の売買が活発になるか、
理由は主に2つです。
・銀行融資がゆるくなる傾向にある
・売上を今月中に入れたい法人、個人がいる
収益不動産はキャッシュフローと所得税の関係を考えると
都度物件の入れ替えを行う必要があります。
そのため、売り急ぐ物件がいつもより多くなります。
富士企画にもこの11月いろんな銀行さんが来られました。
年内の融資の為の営業回りです。
12月中ということであれば、今から動かないと間に合わないと思います。
先日も物件情報を頂きましたが、
土日に物件の資料集め、翌週に銀行の担保評価の査定を行い、売り出し価格を相談の上売り出します。
だいたい一週間程要します。
ただ、これは普通のやり方ですので急ぎであれば、
これらを全て同時進行で行い、お客様へのご紹介もすぐに行います。
富士企画は収益物件の仲介を専門に行っている会社ですので
融資のことは大体は相談しなくてもわかります。
それに実際にお客様が決まるころには銀行の査定は出ていて
ローンもほぼ確実な状態になっているはずです。
ただ、この12月もう時間があまりないのは言うまでもありません。
お急ぎの方はすぐにご連絡下さい。
全速力でやらせて頂きます！
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融資特約をつける契約は止めた方がいい？
収益物件の売買において、大半の契約が融資を利用し、
同時に「融資特約」（ローン条項）付の契約となっています。
この融資特約についてですが、
簡単にいえば融資が希望通りおりなかったらナシになる、という条件です。
この融資特約には解除期日が付けられますがその期日まではどうなるかわかりませんが待たないといけません。
これは売主側からいうと買主に一方的に利益のある条件ですので嫌がるひとももちろんいます。
ですが、冒頭に申し上げた通り、大半の方は投資物件購入に融資を利用する為、
これをつけないと契約自体が難しくなってしまいます。
買主側からすると銀行がいくら大丈夫と言っていても、
万が一ダメだったら、残代金を全額払わないと違約になり、違約金を支払わなければならなくなってしまいます。
違約金の相場は売価の10％～20％程度と手付金以上に高額です。
ではどうしているかというと、
富士企画のような投資不動産専門の会社はまず銀行に内諾を取ります。
正直90％以上大丈夫な状態です。
ただ、買主さんの健康上の理由や自己申告した内容との相違、
社会情勢の急変、貸し出し方針の急な変更など100％にはなりません。
ただ、またさらにこの融資を使う買主さんのうち大半は弊社の斡旋でローンを申請しています。
ですので申告内容に漏れがないか、違いはないかというところは予めダブルチェックできています。
この状態である程度自身をもって大丈夫と言えるわけです。
ただ、それでもローン条項で解約は困る、という方もいると思います。
その場合はローンの承認まで「売渡承諾書」を頂いています。
これは一定の期間まで相手方と売買契約をすることを確約するものです。
ローン条項と同じで待たなくてはならないのは変わりませんが、
売買契約までするという手間はかかりません。
不動産の売買はお互い諸条件を納得してもらわないと成立しません。
そのために富士企画のような仲介業者があります。
もし、別で契約しようとしている物件でも、契約内容で不安な点があればご相談に応じます。
お気兼ねなくご連絡下さい。
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