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Archive for 2015
青森県弘前市で物件を探しています。
今日は12月としては異例の気温だったそうですね！
確かに今日は暑いと感じるくらい昼間は暖かったです。
ところで今回は青森県弘前市で収益物件を探しております、という話です。
特に、弘前大学周辺のエリアが良いそうです。
利回り10％以上、
構造はできれば重量鉄骨、RC
低層（3回以下）だとなおよしです。
東北地方や日本海側など雪が多く降るところでは
除雪の費用がバカにならないですよね。
これは西の方の人だと結構知らない人もいるので
毎年どれくらい除雪の費用がかかるのか、
どれくらいの頻度で発注したのか等
詳しく教えて頂けますと売却もはかどります。
ロードヒーティングについても同様です。
富士企画では今月も地方都市の物件の売買が数件ありました。
実は購入されたのは全員関東の方です。
現在はメガバンク等も融資に積極的ですので
どんな場所でも評価次第では売れるといっても過言ではありません。
是非一度富士企画に聞いてみて下さい。
お急ぎであればラストスパートの時期ですので全力で頑張ります！
これからだと年内の売却は難しいかもしれませんが手付の契約まではいけると思います。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
戸建を投資物件として売却する
戸建を売却する際は、中古戸建てとして買ってもらった方に
住んでもらう、という実需での売買の方が一般的ですが、
富士企画は投資不動産専門の会社なので、
違う売却方法も当然知っています！
それは、その戸建を賃貸として、入居者募集し、
投資不動産として売却するという方法です。
ここまではそれでも普通にある方法ですが、
実はこれだけでは往々にして
利回りが低く、それほど魅力がある物件にはなりません。
利回り次第では投資物件にしない方が高く売れたとう
結果になることもあると思います。
戸建を投資物件として高く売却する為には、
シェアハウスとして貸し出す方法があります。
シェアハウスであれば、各部屋をそれぞれの個室として貸すことができ、
キッチンやトイレなど、
共同利用できる設備があれば、大丈夫です。
お風呂はできれば、シャワーユニットを導入する等のリフォームは
した方がいいかもしれません。
最悪そのままでも貸し出しは可能です。
もちろん多少はおしゃれな家具を入れたりリフォームも必要です。
間取りが広い部屋は、仕切りを作り、部屋数を増やすと
より効率的な利益が生まれます。
問題は管理ですが、これにはいろいろなノウハウが必要です。
一般的にシェアハウスは、他人同士が同じところで共同生活をするので、
問題になりやすい形態と言えますので、注意が必要です。
お気軽にご相談ください。
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売る気はなくても売ることは考えておきましょう！
ご周知のことかと思いますが、
現在収益不動産売買の業界は活況です。
銀行も積極的に融資をする姿勢をみせています。
収益不動産を売るとき、まず大きなテーマとして挙がるのは
・なぜ売るのか（売る目的）
・いくらで売るのか
・いつ売るのか
この３点だと思います。
逆にこの点が決められないと売れません。
なぜ売るのか、この売る目的自体もいろいろありますが
詳しい方ほどいろいろな目的を思いつくものです。
売却益を得る為、相続対策の為、損失を押さえる為、資産の組み換えの為、、、
逆に言えば、詳しくない方は目的を見落としているかもしれません。
いくらで売るのか、ここはもっとも気になるところです。
もちろん出来るだけ高く売れることが大半の場合いいでしょう。
ただこれは次項のタイミングの話と密接にかかわります。
いつ売るのか、一方これは、最初の目的と関係が深いです。
売却益を大きくしようと思えば、相場感が大事ですし、
相続なら時期によりますが早い方がいいでしょう。
今は売る気はない、といっても上記のいずれかのテーマが出てくれば
実際に売りに出した場合の青写真を描けます。
実は今売った方がいいんじゃないかという結論が導かれるかもしれません。
ですので富士企画では、
お持ちの収益不動産があるお客様がいらした場合、
物件の情報を見てそこも考えるようにしています。
ご来社の際、「今のところ売る気はないんだけれども売りだしたとするとどうだろう？」
と聞いてみてください。
思わぬ方向が見えてくるかもしれません。
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千葉県流山市の収益不動産を探しています
富士企画では現在千葉県流山市の収益不動産を探しています。
千葉県流山市は現在千葉県の中でも最も勢いのある町です。
人口は約１７万人の町ですが、ここ数年で急激に人口を伸ばしています。
理由はつくばエクスプレスの開通の恩恵をうけている要因が大きいです。
流山市には、つくばエクスプレスの駅が３駅あります。
東京よりから、南流山駅、流山セントラルパーク駅、流山おおたかの森駅です。
南流山駅と流山おおたかの森駅は、快速が止まる駅になります。
特に流山おおたかの森駅は、駅ができる前は、何もなかったのですが、
今は、南口にショッピングセンターができ、駅付近には高層マンションが立ち並ぶ
東の二子玉川と言われているくらいです。
ショッピングセンターには、東京都心部にあるようなおしゃれなお店もあり、町並みがきれいなこと、
都心部へのアクセスが良い事から、若い方が多く移住するようになってきているようです。
現におおたかの森駅を利用する乗降者数は、開通した平成１７年には約３万人だったのが、現在では約
８万人が利用する駅にまでなっています。
富士企画でも、流山市では積極的に投資物件を売却査定しておりますので、将来売却を検討されている
方はぜひ富士企画へご相談くださいませ。
スタッフ一同心よりお待ちしております。
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埼玉県鴻巣市にて収益不動産を探しています
富士企画では、現在、埼玉県鴻巣市にて収益不動産を探しています。
鴻巣市は、人口約１１万人の町で、埼玉県の中央部にある市です。
国勢調査では、東京への通勤者が約１４，６％ということで、それほど高い割合
ではありませんが、東京への通勤圏になります。
鴻巣市のメインとなる交通手段は、ＪＲ高崎線の鴻巣駅となりますが、東京上野ラインと
湘南新宿ラインの２路線が入っており、上野東京経由で東海道線へ直通するもの、
新宿経由で神奈川県の平塚方面へ行く路線になります。
東京への通勤者にとっては、朝夕にある通勤快速という特別列車があり、鴻巣駅から
大宮駅まで一度も停車せずに走行する便があり、通勤者にとっては非常に便利になっています。
鴻巣市は、古くは中山道の宿場町として栄え、とくにひな人形の産地としては有名な町です。
駅周辺も平成にはいってから、区画整理が進み、駅前広場ができ、その周辺には高層マンションが
できるなど、再開発が進むエリアも一部あります。
鴻巣市であれば、木造アパート、マンションなんでも大丈夫です。
特に駅の東口周辺であれば、賃貸需要も高いエリアですので、取引はしやすいところです。
将来的に売却しようと考えている不動産などございましたら、ぜひ富士企画へご相談ください。
スタッフ一同心よりお待ちしております。
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収益不動産査定、売買事例の信ぴょう性とは
収益不動産を不動産屋さんから査定をしてもらうとき、
「売買事例」に基づいた見解というのがあると思います。
富士企画では主に、
積算評価、収益評価、相場評価から考えますが
そのうち売買事例というのは過去の事例に基づいて
相場の評価を量るものです。
売買事例は不動産業者の専用サイトから登録されているものを見ることができます。
実際の入居率や間取りなど、詳しいところまではわかりませんが、
場所、面積、築年数くらいはわかります。
これが分譲マンションで隣りの部屋の情報が丁度あれば非常に参考になりますが
なかなかそうはいきません。
ましてや一棟のアパートやマンションだと事例の数が少ないのです。
そのため、一棟アパートなどではなく売地の情報が手掛かりとなります。
売地は収益物件よりも大量に流通しており、売り情報、売買事例も多いので
だいたいの場所で近隣の事例が見つかります。
ただこちらから計算すると、まったく相場とはかけ離れた査定になってしまうことがあります。
これは最近の収益物件購入希望者の増加もあると思いますが、
収益性が高く見込める物件であれば土地の相場よりも大分高い金額で売買されるケースがあります。
「収益性が高く見込める」という見方自体をする方が増えてきているので
収益性が高く見込める物件が増えてきているともいえます。
したがって、相場だからと安い値段を言われて、高く売れるチャンスを逃すこともあります。
収益不動産専門業者ならば、色々な面から物件の良さを発見できます。
この値段はどうだろう…と思ったら是非一度ご相談下さい。
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収益物件売却時の住所変更
登記簿上の住所と現在の住民票上の住所が違うということはよくあると思います。
この場合、新しい所有者（買主）に登記を移転する場合、
住所の変更が必要になります。
住所の変更は住民票があればできまが、
登記簿上の住所から住所が2回以上変わっている際は「戸籍の附票」が必要になります。
住民票などと違ってあまり聞きなれない書類だと思いますが、
これが面倒なのは本籍地の住所でないと取得できないということです。
転勤の多い方、上京してきている方等は本籍地がかなり遠いということもあると思います。
でも行かなくても大丈夫です。
急ぎでなければ、郵送での取り寄せの手続き（速達でも一週間程は見た方がいいです）
司法書士さんに委任することもできます。
これは評価証明書の取得に関しても同じです。
評価証明書も物件の所在地の管轄の役所でないと取れませんが、
郵送の手配もできますし、司法書士が職権でとることもできます。
こういったことは、不動産売買があってから判明するということが結構あります。
大したことではないのですが、突然判明すると焦ることになってしまいます。
高い安い、たまたま知り合ったからだけで選択すると痛い目にあうリスクもあります。
実績もあり、信用できる不動産業者、司法書士を利用して下さい。
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東京都品川区周辺の投資用不動産を探しています！
富士企画では東京都品川区周辺の投資用不動産を積極的に探しています。
品川区といえば、今、東京の中でも１，２を争うくらい注目エリアだと思いますが、
その分、買い手となる投資家様の希望も多いエリアです。
特に品川区の中でも品川駅は、現在ＪＲ線の山の手線、京浜東北線、東海道線、東京上野ライン（高崎線、東北本線、常磐線）
横須賀線、また東海道新幹線、京急本線など、相当数の路線が乗り入れしているビッグターミナルとして、要所となっている
わけですが、２０２７年に開業予定とされているリニア中央新幹線の東京側始発駅としても現在決定しており、今後の発展も
約束された駅となっております。
当然、駅周辺や近隣駅への注目度も高くなっており、地価もかなり高くなっているのが現状です。
それでも品川区はまだまだまだ伸びるエリアだと思っています。
駅近物件であれば、ビルでもなんでも大丈夫です。
仮に空室が多いような、厳しい物件でも品川駅周辺でしたら、かなりの値が付くと思います。
富士企画でも品川区の物件はかなり力をいれて、集めている状況ですので、もしご売却等お考えの
方、いらっしゃいましたら、ぜひお声掛けください。
まずはどれくらいの価格になるか、簡単ではありますが、査定をさせて頂きます。
スタッフ一同心よりお待ちしております（●＾o＾●）
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店舗やビルの収益物件売却
富士企画の扱う物件の大半が「住居用」の物件です。
一部は店舗が入っていたりしますが、大体が住居部分が入っています。
業界用語風にいうとレジデンスからとって「レジ」
全て住居の建物は「オールレジ」と言われたりします。
このレジ物件の方が一般的に投資家さんには人気です。
「店は出た時に募集が大変そう」
「管理が素人の自分には無理そう」
なんて理由が多いと思います。
しかし、今はそうでない店舗やビルの物件も人気があります。
特に都内のテナントは様々な用途が考えられますので
ご自分では人気がないビルだと思っていても人に依っては非常に魅力的な物件に変わったりします。
見方によって感じる良さに大きく差が出る現象は
居住用のレジ物件よりもテナントビルの方が顕著に出る傾向にあると思います。
当然店舗やビルを経営するわけですから立地には妥協できる点が少なくなります。
エリアや人通りが多い道かどうか、
ビルの雰囲気がどうか、などいろいろあると思います。
立地等の問題で空室のテナントが目立つビル等は
やっぱりなかなか売れません。
売れるとしても当然安くなります。
例えば住居用として用途を変える、という方法もあります。
これにはリフォーム代が高くつきますが、
今後の収益のことを考えると先行投資ともいえます。
その前に現状お悩みのことがあるならばまずはご相談下さい。
リフォームの事、テナントの事、借入の事、様々な側面からアドバイスができると思います！
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埼玉県熊谷市にて収益物件を探しています！
富士企画では、埼玉県熊谷市で投資物件を探しています！
熊谷市は埼玉県北部を代表する町ですが、もともとは埼玉県内でも人口数が２番目に多い町として
栄えてきた町です。
現在においても人口は２０万人を超え、埼玉県内でも１０番以内には入る人口規模を誇る町となっています。
現在は出生率、死亡率ともに同数となり、横ばい状況が続いています。
熊谷市内には、ＪＲ高崎線を始め、上越新幹線も停車する、鉄道の要所にもなっています。
また秩父鉄道も入っており、地域住民にとっては、乗り換えなどをするターミナル駅にもなります。
ただし熊谷市内における賃貸物件の稼働率の水準はあまり良い数字ではありませんが、家賃と場所が
間違いなければ、十分賃貸は入居需要はある地域だと思います。
場所としては、駅から多少離れていても駐車場さえあれば、入居需要はありますし、駅から１５分圏内であれば
駐車場がそれほどなくても賃貸可能かもしれませんが、それでも多少はあった方が良いかもしれません。
マンションでもアパートでも査定は可能です。
将来的に売却などお考えの方いらっしゃいましたら、ご情報頂ければ査定させて頂きます。
スタッフ一同心よりお待ちしております（●＾o＾●）
お気軽にご連絡ください。
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