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収益物件の積算評価について②
昨日は積算評価の算出方法についてのお話でした。
この積算評価とは収益不動産の売却にどのように関わるのでしょう。
●なんで積算評価は計算されるのか？
簡単に言うとこれが担保評価に直接的に関わる評価だからです。
収益物件はほとんどの方が複数購入されます。
銀行からお金を借りる方も同様にほとんどなので
「お金を借りれるかどうかの指標」としても意味合いが先ずあります。
さらに、担保評価が高い物件を持つことは、
借入に対して担保割れを起こす割合が少なくなります。
さらにに担保評価が借入以上ならば担保余力も認められる場合もあると思います。
銀行借入が肝要な不動産投資では重要な指標となっているわけです。
●積算が出れば安いか？
よくお客様から「積算がでる物件」と言われますが、
私の感覚ですと出ると言うのは大体、売価に対して9割以上くらい積算評価が出ることを指しているのだろうと思っています。
前述のように積算評価がでることは買手に魅力的なアピールポイントですが、
物件が安いかどうかには必ずしもリンクしないことです。
路線価の多くは実際の売買相場よりも安く設定されている場合がありますが、
ところによってはそうでないところもあります。
路線価＞相場 の地域では当然路線価以下でほとんどの売買が行われているわけです。
こういった地域で路線価＝売価 で土地を売りに出しても「高い」物件になってしまいます。
富士企画がお客様に買って頂く物件で一番重視するのは
「収益物件としてプラスになるかどうか」です。
買う方も多くは第一にそれを望まれます。
物件の収益性が一番の検討材料になるはずです。
●積算がでるから高く売れるケース
そうはいっても積算評価が高ければもちろんそこはアピールポイントです。
さらにそれを銀行融資のアレンジに利用すれば上手な売却が可能です。
・フルローン、オーバーローンが可能
・評価が厳しいが金利等が好条件の都銀、地銀などで大幅に融資可能
このようなことをアピールできれば、物件の売却に大きな力になります。
それを実現するのが富士企画のような収益不動産専門の会社だと思いますので
是非一緒に収益物件の売却について一緒に考えてみて下さい。
皆様のお問い合わせお待ちしております。
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