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投資物件を上手に売却するためには？①
投資物件を上手に売却するためには？
これにはある程度戦略的な目線が必要です。
まず、考えないといけないのは、今所有しているアパートやマンションが
どれくらいまで所有するべきかどうかという話が大前提になります。
それを検討するには、いろいろな事から考える必要があります。
①ローン期間から考えて、ローンが支払い終わるまで、
どれくらいの費用が必要なのか？
これは物件自体の手の入れ方によっても変わってきますが、
例えば築２０年の物件でローン期間が２０年だとすると、
最低でも１回は大規模修繕を入れなければならないと思います。
その費用を、家賃収入でしっかり賄えるかどうかという問題になります。
もし家賃収入では足りないという話であれば、
大規模修繕を迎える前に売却を視野に入れなければなりせん。
②ローン完済するころまで、賃貸の需要があるところかどうか？
これはニュースでもたびたび話題になっておりますが、
少子化から来る空き家問題はこれからどんどん大きくなると思われます。
現時点では、人口の折り返し時点に直後ですが、これから人が少なくなる過程で、
どれくらいの賃貸物件が空室になってくるか、これはまだ分かりませんが、
いずにしても需要が高くなる要素は今のところありません。
だとすると、地方物件を中心にどうしても空室が多くなる可能性は十分にあります。
ローン完済をしたころに、賃貸需要がなく、投資物件としても魅力がなくなってしまえば、
高く売ることもできないと思います。
なかなか予想しにくいところですが、人口減少が多い地域などのエリアに所有されている方で
長期間のローンを組んでいる方は、早めに売却することを視野に入れた方が得策かもしれません。
③家賃の下落を予想する
これは上の②につながることかもしれませんが、家賃が下落してしまう事で、
売却価格は下がる傾向にあります。理由は利回りが下がってしまうからです。
価格を決める要因というのは地域や築年数、資産価値によって、決まりますが、
なんといっても利回りは大きな要因です。
利回りが下がることは一番価格を下落させてしまう要因につながりかねません。
もし、長期目線で、家賃が大きく下落するようなエリアや物件であれば、
そういった事も視野に売却時期を検討していかなければならないと思います。
富士企画では、常に不動産投資にかかわった業務をしておりますので、
物件情報さえ教えて頂ければ、将来的な目線もある程度はお話できると思います。
売却するべきか、所有するべきかそういったご相談も大歓迎です。
下記フォームよりお受付しておりますので、どんどんご相談ください。
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富士企画はきっとお力になれると思います。
スタッフ一同心よりお待ちしております(^。^)y-.。o○
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