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Archive for 2014
収益物件売却時の媒介の種類
収益物件に限らずですが、
不動産の売買を受ける場合は、不動産屋側からすると３種類しかありません。
その媒介契約の中身を売主さん側からみた場合と
不動産会社から見た場合を説明致します。
媒介契約期間は基本的に３カ月になります。
≪お客様から見た場合≫
一般媒介・・どこの不動産屋にでも頼めるし、自分でお客さんも見つける事も出来るが報告の連絡がない。
専任媒介・・１社にしか頼めないが、自分でお客さんを見つけられる。２週間に１回の売却活動報告が来る。
専属専任・・１社にしか頼めないし、自分で見つけたお客さんでもその会社を通さなければならない。
１週間に１回の報告が届く。
一般媒介で頼んだ方が、広く宣伝出来るしいいと思うと思いますが、
今度は、不動産会社側からみた場合を説明致します。
≪不動産会社からみた場合≫
一般媒介・・他者にも依頼しているから本気度合いが下がる。報告の義務もないし、ちょっとやって売れなければ、
しばらく放置するケースが多く感じられる。
専任媒介・・一般より専任の方が人気がある。基本的に他社に頼んでいないので、広告費も掛けられる。
不動産会社としては、この専任を一番で委任を受けたがる。報告義務が２週間に１回ある。
専属専任・・基本的には専任と同じですが、お客さんが本人で見つけたお客さんでも依頼した業者に頼まなければならな
りません。報告義務は１週間に１回ある。業者に依ってはこの専属専任を希望する会社もあります。
専任で頼まれた方が、広告費を掛けた宣伝をやりやすい。
≪結論≫
専任媒介で依頼をして、通常３カ月ですが、２カ月専任にする。
大手などでは、こんな対応はしてくれないと思いますが・・
でも、この頼み方が一番いいかもです。
売却の依頼を受けて２カ月もあれば、だいたい売却出来るもんだと思います。
出来ないのは、値段が高いか何かの理由があると思います。
不動産業者側からの支店も意識して売却依頼をするといいかもです。
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長期譲渡と短期譲渡の違いとは？
不動産を売却した時に、所有していた期間に応じて税率が掛けられます。
その期間は所有期間が５年を経過しての売買であれば長期譲渡になり、
５年未満の売却であれば、短期譲渡になってしまいます。
その５年所有とは、所得日から５年ではなくて、
１月１日を起算日として計算されます。
仮に物件を取得した日が、１月２日ですと、
１月１日は過ぎたばかりなので、その次の１月１日がスタートで、
５年所有しなければ長期譲渡になりません。
そうなるとほぼ６年所有しなければ長期譲渡にならない事になります。
では、長期譲渡と短期譲渡の税率は２倍位違います。
そもそも利益が出なければ、長期だろうと短期だろうと関係ありませんが・・
収益物件を売却するには、買った金額、売った金額の差額が利益になるのではなく
買った金額から、建物を減価償却している数字を差し引いたり、
購入時の経費や、売却時の経費計上も認められます。
詳細は、税務署や税理士さんに確認してほしいですが、
アパート＆マンションなどのオーナーチェンジ物件を売却する時は、
そんな税金の事も考えて下さいませ。
売却した後にどっさり税金が来た話を何度も聞いた話がありますので
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越谷市でアパートを探しております。
越谷市在住の方から、
越谷、草加、春日部、八潮の自宅周辺で
一棟アパート、一棟マンションを探してと頼まれました。
予算的には１億以内で考えております。
地元の資産家です。
現金での購入を考えておりますが、
物件に依っては融資も検討しております。
このエリアで、アパート、マンションなどの賃貸不動産の売却を考えている方おりませんか？
富士企画は、全国各地のアパート、マンションのみを取り扱っております。
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このエリアであれば、即日に現地確認致します。
空室が多くても、 滞納者がいたり、
不良入居者がいても 沢山の経験があるから解決方法のノウハウがあります。
アパート経験に疲れた方や 相続で取得して、
即日現金化したい方など そんなスピード現金化したい人にも対応させて頂きます。
アパート、マンションなどのオーナーチェンジ不動産の売却ならお任せ下さいませ。
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空室が多い物件は家賃保証を付けて売却すべし
空室が多くて、売却したい。
そんな声をたまに聞きます。
空室が多い物件は基本的には好まれません。
そんなアパート＆マンションを売却する時に
『半年間は家賃保証します！』
この一言を乗せれば、食い付きがよくなります。
売却したい金額にその分を上乗せすれば、
なにも変わらないですよね。
売却方法は色々あります。
売却理由に合わせた売却方法の提案が出来ます。
収益物件のみを１０年以上取り扱っているから出来る方法が山の様に有ります。
収益物件と呼ばれるアパート、一棟マンションを専門に取り扱っているから出来る事が有ります。
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外壁リフォームして高く売却する方法
アパートや一棟マンションを沢山のお客様と一緒に現場を見て来ました。
９９％の人が、物件を見た瞬間がテンションがマックスで、
見れば見るほどテンションは下がるもんです。
そんな第一印象を上げるには、リフォームや掃除しかありません。
外壁のリフォームは、規模に依って異なりますが、
坪単価で、３万を超える事はないと思います。
仮にリフォーム費用が１００万掛ったとした場合
元々の数字より１１０万とかで売却出来れば有りですよね。
不動産会社が売却しているアパート＆マンションなどは
綺麗にリフォームしている物件が多くみられると思います。
その理由はリフォームした方が高く売却出来ると思っているからです。
資金的にある程度余裕がないと出来ないですが・・・
高く売却する為の一つの方法です。
収益物件を専門に売却する為の勉強会を随時行っております。
そんな知識でも身につけて下さいませ。
仕事帰りの遅い時間でも
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きっといい話が出来ると思います。
会社はこんな感じの事務所ですので、
きっといいお話が出来ると思います。
スタッフ一同心よりいつかお会い出来るのを楽しみにお待ちしております。
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国立大学付近で空きのアパートを探しております。
国立大学付近で空きの多いアパートを探しております。
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アパート経営に疲れた方や、リフォーム代がかさむ様になった物件など
ちょと癖のあるアパートを探しております。
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